📅 2026년 9월 21일 기준으로 작성된 자료입니다 — 부동산 규제·세법은 자주 바뀌므로 거래 전 최신 정보 재확인 필수
📝 변경·추가 이력 (최근 갱신 내역 — 최신순)
2026-09-21 — 정기 점검 — 규제·세법 변동 없음. 세제개편안 정기국회 기재위 심의 진행 중(9·1 개회, 본회의 통과 전).
2026-09-14 — 정기 점검 — 규제지역·대출 규제 확정 변동 없음. 세제개편안 정기국회 심의 진행 중(법 통과 전). 2026-09-13 일부 언론에서 정기국회 기재위 심의 과정 중 비거주 1주택자 종부세 조항 관련 조정 논의 가능성 보도 확인됐으나 내용 미확인 상태 — §5 참조.
2026-08-17 — 정기 점검 — 규제지역·대출 규제 확정 변동 없음. 세제개편안 입법예고 진행 중(2026-08-04~08-20), 차관회의(2026-08-27)·국무회의(2026-09-01)·정기국회 제출(2026-09-03 이전) 예정(정부안·국회 통과 전). §5 항목 갱신.
2026-08-10 — 2026-08-03 저녁 기재부 세제개편안 공식 발표 내용 §5에 반영: 종부세 실거주 기본공제 14억/비거주 9억 확정(2027년 시행 예정), 양도세 장기거주 소득공제로 개편(2028년 시행 예정, 국회 통과 전 정부안). 규제지역·대출 규제 변동 없음.
2026-08-03 — 정기 점검 — 규제지역·대출 확정 변동 없음. 2026-07-28~30 언론 보도: 세제개편 밑그림 공개(종부세 기본공제 12억→14억 상향 검토·초고가 주택 집중 과세·장기보유특별공제 거주 중심 개편 검토). 2026-07-30 당정협의 완료. §5 항목 갱신.
⚠ 본 자료는 참고용이며, 모든 투자·거래 판단과 그 결과에 대한 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
부동산 규제 · 경락대출 · 세금 정리
작성 기준일: 2026-09-21 | 작성: Claude 리서치 (웹 출처 기반) | 최신 반영: 2025-10-15 「주택시장 안정화 대책」 + 2026-05-09 양도세 중과 유예 종료 + 2026-06-18 지방 스트레스 DSR 유예 연장 + 2026-06-30 동탄·기흥·구리 규제지역 추가(7·1 효력) + 2026-07-14 하반기 경제성장전략(투기 비거주 1주택 대출 강화 예고) + 2026-08-13 비거주 1주택자 전세대출 보증 제한(2027-01 시행) + 2026-08-18 서울·수도권 그린벨트 토허구역 신규 지정(~12-31) + 2026-08-26 외국인 주택거래 토허구역 1년 재지정(~2027-08-25) + 2026-09-01 세제개편안 국무회의 확정·09-03 국회 제출 완료(종부세 실거주 14억/비거주 12억 유지·세부담상한 150% 유지·장특공제→장기거주소득공제 한도 2029년 이후 10억, 국회 통과 전)
⚠ 읽기 전 필독. 본 보고서는 공개 웹자료(정부 보도자료·정책브리핑·법령·언론·세무매체)를 근거로 정리한 참고자료이며, 법률·세무 자문이 아닙니다.
부동산 규제·세법은 매우 자주 바뀝니다. 각 항목에 출처와 게시일을 달았으니, 실제 거래·신고 직전에 반드시 1차 출처(국토부·국세청·서울시 토지정보시스템)와 세무사/법무사로 재확인하세요.
특히 일부 수치는 2차자료(블로그·세무매체)에 의존했으며 해당 부분은 §4 "불확실·상충 정보"에 명시했습니다.
서울 25개 자치구 전역 + 경기 15곳 (과천 / 광명 / 성남 분당·수정·중원 / 수원 영통·장안·팔달 / 안양 동안 / 용인 기흥·수지 / 의왕 / 하남 / 화성 동탄 / 구리) ※ 동탄구·기흥구·구리시 3곳: 6·30 대책(2026-06-30 발표)으로 2026-07-01 추가
2025-10-16 +경기 3곳 2026-07-01
조정대상지역
투기과열지구와 동일 범위로 중복 지정 (서울 전 자치구 + 경기 15곳)
2025-10-16 +경기 3곳 2026-07-01
토지거래 허가구역
① 강남·서초·송파·용산 아파트 (2025-03-24 지정 → 2026-12-31까지 연장)
② 10·15 대책: 서울 전역 + 경기 12곳 아파트 (연립·다세대 일부 포함)
③ 6·30 대책: 경기 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 아파트 총 170.5㎢ (경기도 별도 지정, ~2027-12-31)
④ 8·13 공급대책: 서울 19개 자치구 녹지·수도권 그린벨트 총 503.82㎢ (서울 19개구 + 인천 계양구 + 경기 성남·의정부·안양·부천·광명·고양·과천·구리·하남·김포) 신규택지 후보지 투기 차단 목적 (~2026-12-31)
⑤ 외국인 전용: 서울 전역 + 경기 23개 시·군 + 인천 9개 자치구 주택(단독·다가구·다세대·연립·아파트) — 2025-08-26 지정분 1년 연장
① 2025-10-01 ② 2025-10-20 ③ 2026-07-05 ④ 2026-08-18 ⑤ 2026-08-26 (~2027-08-25)
실증 효과: 강남3구+용산 토허 확대 후 163일간 아파트 매매신고가 직전 동기 대비 42.6% 감소 (머니투데이 2025-09-17).
2 경락(경매 낙찰) 대출 — 어디에 몇 채면 대출되나
결론부터
① 경락잔금대출도 일반 주담대 LTV·DSR 규제를 그대로 적용받습니다(우회수단 아님).
② 규제지역에서 다주택자의 주택구입 목적 대출은 LTV 0% — 사실상 신규 대출 불가.
③ 매매사업자 명의도 개인보다 유리하지 않음(2025-09-07 대책으로 매매·임대사업자 주택구입 대출 금지).
2-1. 지역·주택수별 경락/주담대 가능 여부
지역
무주택(생애최초 등)
1주택
다주택
규제지역 (서울 전역+경기12)
LTV 40% (+한도 6/4/2억)
처분조건부 등 제한
LTV 0% (불가)
비규제지역
약 70%
약 60%
약 60%
※ 단 비규제라도 수도권(서울·경기·인천)은 주담대 절대한도 6억원 적용. 비규제 LTV 70/60% 수치는 2차자료(블로그) 기준 → §5 참조.
📌 9·7 공급대책 — 수도권ⓘ수도권 = 서울 + 인천 + 경기 전역 · 서울 25개 자치구 전부 · 인천 8개구 + 강화·옹진군 · 경기 전 시·군 → 사실상 서울·인천·경기 어디든 사업자 주택구입 대출 금지 (자세히 §2-5)·규제지역 부동산 매매·임대사업자 주택구입 대출 금지 (시행 2025-09-08, 적용 범위 §2-5).
2025-09-07 「주택공급 확대방안」(9·7 대책)으로 수도권·규제지역 내 부동산 매매·임대 사업자의 주택구입 목적 대출이 금지(LTV 0%)됐고(시행 2025-09-08), 10·15에서 일반 법인까지 확대됐습니다. 사업자 명의로 경락대출을 우회하는 길은 사실상 막혔습니다.
9·7 대책 적용 범위는 "수도권 또는 규제지역"입니다. 그런데 「수도권정비계획법」상 수도권 = 서울 + 인천 + 경기 전역이고, 현재 규제지역(서울 전역+경기 12곳)은 전부 수도권 안에 있습니다.
→ 결론: 사실상 서울·인천·경기 전 지역에서 매매·임대사업자 주택구입 대출이 금지됩니다. ("규제지역" 문구는 향후 비수도권에 규제지역이 생길 때를 대비한 표현.)
시행일 혼선: 10·15 대책에서 투기과열·조정·취득세·주담대는 2025-10-16, 토지거래허가구역은 2025-10-20(공고+5일)로 적용일이 다릅니다. "10/16"으로 묶어 보도된 자료 주의.
2026년 규제지역 변동 현황: 6·30 대책(2026-06-30)으로 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 투기과열지구·조정대상지역으로 추가 지정(2026-07-01 효력) 및 경기도 토지거래허가구역 추가 지정(2026-07-05 ~2027-12-31)이 확정됐습니다. 추가로 2026-08-18 서울·수도권 그린벨트 총 503.82㎢가 신규 주택공급 후보지 투기 차단 목적으로 토허구역 지정(~2026-12-31)됐습니다. 또한 2026-08-26부터 외국인 주택거래 전용 토지거래허가구역이 서울 전역·경기 23개 시·군·인천 9개 자치구를 대상으로 1년 재지정(~2027-08-25)됐습니다(국토부 2026-08-20 공고). 그 외 추가 변동 가능성이 있으므로 거래 직전 국토부·서울시 토지정보시스템 공식 재확인 필수.
비규제지역 LTV 70/60%: 정부 1차자료가 아닌 블로그(2차자료) 기준. 지역·은행·물건별로 다를 수 있음.
취득세 합산 총세율(9.0%/13.4%): 본세율(1·8·12%)은 다수 출처 일치하나, 농특세·지교세 합산치는 전용면적·과세표준에 따라 달라져 단일 수치로 단정 불가. PwC·국세청 1차 페이지는 접속 차단으로 직접 검증 못 함.
양도세 경과조치 기한: "계약+4개월/6개월" 표현이 출처마다 미세하게 다름(국세청 정책브리핑 기준 채택).
지방 스트레스 DSR 2026 하반기 현황: 2026-06-18 금융위 발표로 2026-12-31까지 2단계 유예가 재확정됐습니다. 연말 재검토 후 2027년 이후 기준이 바뀔 수 있으므로 연말 금융위 보도자료 재확인 권장.
2026 세제개편안 국무회의 확정(2026-09-01)·국회 제출 완료(국회 심의 중, 통과 전): 기재부가 2026-08-03 세제개편안을 발표하고 입법예고(08-04~08-20)·차관회의(08-27)를 거쳐 국무회의(2026-09-01) 최종 확정, 2026-09-03 정기국회 제출 완료했습니다. 부동산 주요 내용 (최종 정부안): ① 종부세 과세 기준을 주택 수 → 합산가액 방식으로 전환. ② 1세대 1주택 실거주자 기본공제 14억원으로 상향; 비거주자는 현행 12억원 유지(8·3 초안의 9억원 축소안 국무회의에서 철회). 비거주 공동명의 1주택은 1인당 6억원(합계 12억원)으로 조정. 세부담 상한 150% 유지(200% 인상안 철회). ③ 시가 20억원 이하 실거주 1주택자 종부세 면제. ④ 시가 32억원 초과·비거주·다주택 종부세 인상. ⑤ 양도세 장기보유특별공제를 거주기간 중심 장기거주 소득공제로 개편, 공제한도 신설: 2028년 20억원·2029년 이후 10억원. ⑥ 다주택자 양도세 중과 2027~2028년 한시 완화. ⑦ 지방주택(비수도권·광역시 제외) 공시가 4억원 이하 주택 지원 대상 확대 및 취득기한 2029년 말까지 연장. 시행 시기: 종부세 2027년, 양도세 장기거주공제 2028년 예정. 현재 국회 심의 중(국회 통과 전). 대한민국 정책브리핑 korea.kr/156776418 (2026 세제개편안 정부안 확정 보도자료) · 아주경제 ajunews 20260901141850084 (2026-09-01, 비거주 12억 유지·세부담상한 150% 유지 확인) · 신김앤드컴퍼니 shinkim.com/3426 (2026-08, 자산과세 분야 분석)
비거주 1주택자 전세대출 보증 제한 (8·13 대책, 2027년 1월 시행 예정): 금융위원회가 2026-08-13 발표한 부동산 금융 종합대책에서 투기적 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 2027년 1월부터 제한합니다. 대상: 수도권·규제지역 아파트 1주택자로 ① 임대 중 ② 본인·배우자 모두 실거주(주소 이전) 이력 없는 경우(3가지 조건 동시 충족). 예외: 하루라도 실거주했거나 여신심사위원회 불가피 사유 인정 시. 1주택자 전세보증비율도 수도권·규제지역 80%→70%, 그 외 90%→80%로 축소. 구체적 시행 기준일은 공식 금융위 보도자료 재확인 요. 파이낸셜뉴스 fnnews 202608131831292748 (2026-08-13) · 경향신문 khan 202608131200001 (2026-08-13)
정기국회 세제개편안 심의 동향 (2026-09, 미확인): 2026-09-13 서울경제 등 언론에서 정기국회 기획재정위원회 심의 과정에서 비거주 1주택자 종부세 조항 관련 추가 조정 가능성이 거론됐다는 보도가 있습니다. 그러나 당해 기사 전문 접근이 불가하여 세부 내용은 미확인 상태입니다. 정부안(비거주 12억 유지)의 국회 수정 여부는 기획재정위원회·법제사법위원회 심사 및 본회의 의결 후 최종 확인 요.
게시일 미상 다수: 세무매체·법령 페이지 상당수가 명시 게시일 없음(법령은 "현행" 기준).